Évaluation immobilière d'entreprise, la valeur technique de vos actifs.
AEXEV évalue la valeur technique de vos actifs immobiliers d'entreprise : le coût réel de remplacement de vos bâtiments et leur état réel. Une expertise immobilière indépendante, qui couvre bureaux, locaux d'activité, entrepôts et sites industriels, et qui fiabilise votre bilan, ajuste vos contrats d'assurance et éclaire vos arbitrages de parc. On évalue, on ne vend pas la solution : ni le bien, ni du rendement, ni un prix de marché.
Jusqu'à un tiers des bâtiments d'entreprise sont sous-assurés.
La plupart des entreprises assurent et comptabilisent leur immobilier sur des valeurs anciennes, ou sur leur prix de marché. Or le jour d'un sinistre, c'est le coût de reconstruction qui détermine l'indemnisation, et il n'a souvent plus rien à voir. Connaître la valeur de remplacement de chaque bâtiment, c'est cesser de naviguer à l'aveugle entre sous-assurance, bilan approximatif et arbitrages mal posés.
Trois usages d'une même évaluation.
Assurer au juste niveau
Déclarez à votre assureur le coût réel de reconstruction. Vous évitez la sous-assurance, qui réduit l'indemnisation au sinistre, comme la sur-assurance, qui gonfle vos primes pour rien.
Fiabiliser votre bilan
Valorisez vos immobilisations corporelles à leur juste valeur. La méthode du coût de remplacement sécurise votre actif et appuie les dépréciations à constater, pour des comptes que votre commissaire aux comptes ne discutera pas.
Arbitrer votre parc
Décidez de conserver, rénover ou céder chaque actif sur son état réel et son coût de remplacement, pas sur une impression. Un parc tertiaire ou industriel se pilote sur des chiffres techniques.
La valeur de remplacement, pas la valeur de marché.
Valeur de marché
le métier des agents et des analystes financiersLe prix de vente, terrain inclus. Dépend de l'emplacement et se mesure en rendement.
Valeur de remplacement
notre métierLe coût pour reconstruire le bâtiment seul, vétusté déduite, hors terrain. Sert votre assurance et votre bilan.
Confondre les deux coûte cher : un bâtiment qui se vend 300 000 euros peut en coûter 550 000 à reconstruire. Assuré sur le prix de marché, vous êtes sous-indemnisé le jour du sinistre.
Au bilan, votre actif doit refléter la réalité.
Au Plan Comptable Général, vos immobilisations sont suivies en valeur nette comptable : coût d'acquisition diminué des amortissements et des dépréciations. Quand cette valeur s'éloigne de la réalité technique du bâti, la méthode du coût de remplacement permet de la fiabiliser et de justifier les dépréciations.
Pour les groupes en IFRS, la norme IAS 16 ouvre un modèle de réévaluation, mais sa juste valeur est une valeur de marché : à ne pas confondre avec la valeur de remplacement, qui répond à une autre question. Notre rapport documente la méthode pour qu'elle tienne devant un expert-comptable comme devant un commissaire aux comptes. Et parce qu'AEXEV est aussi expert d'assuré, votre valeur de remplacement n'est pas un chiffre théorique : c'est une base qui tient le jour du sinistre, face à l'expert de votre assureur.
À qui s'adresse cette évaluation.
Direction financière
Fiabilisez le bilan, sécurisez la valeur des immobilisations et appuyez vos dépréciations sur une méthode documentée.
Direction immobilière
Connaissez l'état réel et le coût de remplacement de chaque bâtiment pour arbitrer rénovation et cession.
Responsable de parc
Pilotez un parc tertiaire ou industriel sur des données techniques, et réévaluez régulièrement pour rester assuré au juste niveau.
Pourquoi un cabinet indépendant.
Nous ne vendons ni le bien, ni de travaux, ni de placement, et nous ne cherchons pas à vous vendre du rendement. Notre seul produit est le rapport d'évaluation : c'est ce qui le rend objectif, documenté et opposable. Missions conduites par les experts d'AEXEV, cabinet indépendant fondé et dirigé par Didier Baillif.
Cette évaluation relève du pôle évaluation du patrimoine : valeur de remplacement, gestion d'actifs, budget et gestion de parc et évaluation prédictive. Vous gérez un patrimoine public ? Voir l'évaluation pour le secteur public.
Les questions des décideurs.
Au sens technique, c'est chiffrer la valeur de remplacement et l'état réel de vos bâtiments, pour fiabiliser votre bilan, ajuster votre assurance et arbitrer votre parc. Ce n'est pas estimer un prix de vente ni un rendement.
Tous vos actifs bâtis professionnels : bureaux, locaux d'activité, entrepôts, sites industriels et bâtiments tertiaires. Chaque bien est évalué à sa valeur de remplacement, quel que soit son usage.
La valeur de remplacement est le coût de reconstruction du bâtiment seul, vétusté déduite, hors terrain. La valeur de marché est un prix de vente, terrain inclus, fondé sur la demande et le rendement. L'une est technique, l'autre financière.
Non. La capitalisation et le DCF (discounted cash flow) estiment un prix ou un rendement à partir des loyers : c'est l'approche financière des investisseurs. Nous appliquons la méthode du coût de remplacement, qui chiffre la valeur technique du bâti, pas sa valeur de marché.
En comparant le capital déclaré à votre assureur au coût réel de reconstruction. Une part importante des bâtiments d'entreprise sont sous-assurés, souvent sans le savoir. Une réévaluation périodique, tous les trois ans environ, corrige l'écart.
En appuyant votre valeur nette comptable sur le coût de remplacement actualisé, et en justifiant les dépréciations à constater. Le rapport documente la méthode pour qu'elle soit recevable en audit.
Non. La juste valeur de l'IAS 16 est généralement une valeur de marché. La valeur de remplacement est un coût de reconstruction. Pour un groupe, les deux peuvent coexister, mais elles ne mesurent pas la même chose.
Non. La vente relève de la valeur vénale, le rendement de l'analyse financière. Nous restons sur la valeur technique : reconstruire, assurer, comptabiliser, arbitrer.
Faire évaluer votre patrimoine d'entreprise ?
Demandez une évaluation : nous chiffrons la valeur de remplacement et l'état réel de vos bâtiments, pour fiabiliser votre bilan et votre assurance.