Un désordre de nature décennale est un dommage qui compromet la solidité de l’ouvrage ou qui le rend impropre à sa destination, au sens de l’article 1792 du Code civil. C’est l’un de ces deux critères, et eux seuls, qui fait basculer un défaut dans la garantie décennale. Tous les autres défauts relèvent d’autres garanties, plus courtes. Savoir reconnaître un désordre décennal, c’est réclamer sur le bon fondement, et au bon moment.
Qu’est-ce qu’un désordre de nature décennale ?
C’est un dommage qui, dans les dix ans suivant la réception, atteint la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. La garantie décennale, prévue par l’article 1792 du Code civil, engage alors le constructeur, qu’il s’agisse de l’entreprise, de l’architecte ou du maître d’œuvre. Pour le cadre complet, voir notre article sur la garantie décennale.
Les deux critères : solidité ou destination.
Un seul des deux critères suffit.
La solidité vise la structure : tout ce qui menace la stabilité, la résistance ou la pérennité du gros œuvre. Une atteinte à la solidité est décennale, même si l’ouvrage reste utilisable pour le moment.
La destination vise l’usage : un ouvrage qu’on ne peut plus utiliser normalement pour ce à quoi il sert relève aussi de la décennale, même si sa structure tient. Un local qui prend l’eau à chaque pluie, par exemple, devient impropre à sa destination.
Quels désordres relèvent de la décennale ?
Relèvent typiquement de la garantie décennale :
- les fissures structurelles qui menacent la stabilité du bâtiment ;
- les défauts d’étanchéité de la toiture, des terrasses ou des façades provoquant des infiltrations ;
- les affaissements, tassements et désordres de fondations ;
- les défauts d’isolation ou d’équipement qui rendent le bâtiment impropre à son usage ;
- les effondrements partiels ou ruptures d’éléments porteurs.
À chaque fois, la question est la même : la solidité est-elle en jeu, ou l’usage normal est-il empêché ?
Décennale, biennale, parfait achèvement : qui couvre quoi ?
Trois garanties légales se succèdent, avec des durées et des objets différents.
| Garantie | Durée | Point de départ | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | réception | tous les désordres signalés à la réception ou apparus dans l'année |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans | réception | les éléments d'équipement dissociables du bâti |
| Décennale | 10 ans | réception | les atteintes à la solidité ou les désordres rendant l'ouvrage impropre à sa destination |
Un désordre purement esthétique, mineur, et sans effet sur la solidité ni sur l’usage, ne relève d’aucune de ces garanties au-delà du parfait achèvement.
Éléments d’équipement : dissociables ou indissociables.
La frontière se joue souvent sur les équipements. Un élément d’équipement dissociable, qu’on peut retirer ou remplacer sans abîmer l’ouvrage, relève en principe de la garantie biennale de bon fonctionnement. Un élément indissociable, dont la dépose endommagerait le bâti, peut relever de la décennale dès lors qu’il compromet la solidité ou la destination. Cette qualification, technique, détermine la garantie applicable.
Et les désordres qui n’atteignent pas le seuil décennal ?
Certains désordres ne sont ni assez graves pour la décennale, ni couverts par les garanties courtes encore en cours. On les appelle dommages intermédiaires. Ils peuvent tout de même engager la responsabilité contractuelle du constructeur lorsqu’ils résultent d’une faute prouvée. C’est une voie distincte de la décennale, qu’un constat technique permet d’identifier.
Pourquoi la qualification se joue sur le constat.
Dire si un désordre est décennal n’est pas une affaire d’opinion : c’est un constat technique, sur l’origine du désordre, son évolution et son effet réel sur la solidité ou l’usage. C’est précisément ce qu’établit un expert indépendant. Avant l’échéance de la garantie, un audit de fin de garantie décennale identifie les désordres qui relèvent de la décennale et documente leur nature, pour que vous déclariez sur des bases solides.
