La sous-assurance est un piège discret : elle ne coûte rien tant qu’il ne se passe rien, puis elle coûte très cher au moment où l’on comptait sur son assurance. Un bâtiment assuré en dessous de sa valeur réelle n’est jamais indemnisé à hauteur du dommage. Et cela se joue sur un chiffre : la valeur assurée.
Ce qu’est la sous-assurance.
Il y a sous-assurance lorsque le capital déclaré à l’assureur est inférieur à la valeur réelle du bien. Pour un bâtiment, la référence est le coût de reconstruction : si le contrat couvre une somme plus faible que ce qu’il faudrait réellement pour rebâtir, le bâtiment est sous-assuré. Cela arrive souvent par inertie : une valeur fixée il y a des années, jamais réévaluée, que l’inflation des coûts de construction a laissée loin derrière.
La règle proportionnelle, ou la double peine.
C’est le mécanisme qui rend la sous-assurance redoutable. Le Code des assurances prévoit la règle proportionnelle de capitaux : en cas de sinistre, l’indemnité est réduite dans la même proportion que la sous-assurance. Un bâtiment assuré pour la moitié de sa valeur ne sera indemnisé qu’à moitié, même pour un sinistre partiel. Autrement dit, on croit économiser sur la prime, et l’on découvre au pire moment que la couverture ne suit pas.
Un risque qui ne se révèle qu’au sinistre.
Le danger de la sous-assurance, c’est son invisibilité. Tant que le bâtiment n’a pas de sinistre, une valeur assurée trop basse passe inaperçue, et la prime réduite paraît même avantageuse. Le manque n’apparaît qu’au moment de reconstruire, quand la réduction d’indemnité met le maître d’ouvrage devant un financement qu’il n’avait pas anticipé. C’est un risque qu’on ne corrige qu’en amont.
La parade : la bonne valeur, tenue à jour.
Éviter la sous-assurance ne demande pas de sur-payer, mais de partir du bon chiffre : la valeur de remplacement réelle, c’est-à-dire le coût de reconstruction à l’identique, dépréciation comprise. Encore faut-il la distinguer de la valeur vénale, qui ne convient pas pour l’assurance, et la réévaluer régulièrement pour suivre les coûts de construction.
Chiffrer pour se protéger.
Une valeur de remplacement documentée et opposable, c’est exactement ce qui met un contrat à l’abri de la règle proportionnelle. C’est l’objet de notre évaluation de la valeur de remplacement : un chiffrage technique du coût de reconstruction, au service de votre couverture, sans que nous ayons le moindre intérêt dans votre contrat d’assurance. On chiffre, vous assurez au juste niveau.
